Overblog
Editer l'article Suivre ce blog Administration + Créer mon blog
Agir pour Noisy

Quel avenir pour le bailleur social Noisy-le-Sec Habitat ?

Façade du siège social de Noisy-le-Sec Habitat - 23 rue Moissan

Façade du siège social de Noisy-le-Sec Habitat - 23 rue Moissan

Depuis le vote de la loi ELAN ( n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique - JO du 24 novembre 2018), les bailleurs sociaux, quel que soit leur statut juridique ( SEM, SA HLM, OPH), qui comptent moins de 12 000 logements doivent, avant le 1er janvier 2021, soit fusionner avec un autre bailleur de façon à atteindre le seuil de 12 000, soit adhérer à une société de coordination qui sera leur tutelle, leur contrôleur de gestion et exercera des fonctions support communes (article 81 de la loi ELAN).

La société anonyme d'économie mixte (SAEM) Noisy-le-Sec Habitat compte 2 200 logements sociaux (un peu moins même suite aux ventes permanentes décidées pour la renflouer). Son actionnaire principal est la commune de Noisy-le-Sec qui détient 69% du capital. De ce fait, 8 conseillers municipaux sont administrateurs (sur 12) et le maire est président-directeur général. Les autres actionnaires sont Action Logement (1er groupe de bailleurs sociaux et de collecteurs de 1% logement) qui détient 25%. Le diocèse de Saint-Denis est actionnaire historique du fait de la donation des terrains du monastère du Londeau. Il existe trois autres actionnaires privés détenant quelques actions et qui ont été nommés administrateurs pour rendre service à la municipalité (en votant les yeux fermés toutes les délibérations).

Quelle est la situation économique et financière de la SEM Noisy-le-Sec Habitat ?

Les résultats d’exploitation de la SEM Noisy-le-Sec Habitat sont dramatiquement déficitaires depuis la prise de fonctions de M. Laurent Rivoire en qualité de président-directeur général en janvier 2011 :

2011 : - 459 000 €

2012 : + 236 000 €

2013 : - 365 663 €

2014 : - 803 894 €

2015 : - 817 946 €

2016 : - 540 887 €

2017 : - 687 575 €

2018 : - 622 553

 

Au total, le cumul des pertes d’exploitation atteint plus de 4 millions d’euros depuis que M. Laurent Rivoire est le président-directeur général de la SEM Noisy-le-Sec Habitat (les comptes 2017 sont publiés dans cet article).

Ces pertes ont été compensées depuis 2013 par des ventes de logements sociaux ce qui a eu pour effet de diminuer l’actif de la société et de réduire son chiffre d’affaires en raison de la perte correspondante des loyers issus des logements vendus.

Le chiffre d’affaires diminue tendanciellement chaque année malgré l’indexation des loyers.

Depuis le début de l'année 2019, onze logements ont été vendus avec des rabais compris en 20 et 35 % sur l'estimation des Domaines déjà basse.

 

Par ailleurs, la SEM a recours à des expédients afin de conserver une trésorerie positive malgré les pertes cumulées : crédit fournisseurs permanent de 2,5 millions d’euros et ligne de trésorerie de 1,9 million d’euros auprès des banques.

 

Le déficit structurel et les charges excessives de la SEM empêchent tout redressement, entraînent l'absence d'entretien et des charges locatives élevées.

 

En outre, le portefeuille de prêts a été restructuré afin d’obtenir un allongement de 10 ans de la durée de remboursement et une diminution corrélative des annuités en capital. Cette opération a été votée par la majorité du conseil municipal le 14 juin 2018. 

 

Il convient de souligner que la commune de Noisy-le-Sec a accordé sa garantie à première demande sur la totalité des emprunts de la SEM pour un montant total de 49 millions d’euros.

La commune est donc fortement exposée au risque d’insolvabilité de la SEM Noisy-le-Sec Habitat.

En effet, si la SEM ne peut plus rembourser ses emprunts, les banques prêteuses demanderont à la commune de la substituer. Or, la commune ne pourra pas rembourser près de 3 millions d'euros par an sans être obligée d'augmenter les impôts. C'est là que l'on voit l'enjeu pour Noisy et les Noiséens.

 

Par ailleurs, la SEM a été victime de faits délictueux poursuivis par le Procureur de la République : favoritisme (attribution de marchés dans des conditions frauduleuses), prise illégale d'intérêts, recel. Ces faits impliquent le PDG et le directeur délégué. Le jugement au fond aura lieu début février 2020.

 

L'avenir de la SEM apparaît sombre et sans issue favorable. Deux opérations de renouvellement urbain (Londeau et Béthisy) sont engagées mais la SEM, faute de fonds propres, est incapable de les assumer. Elle ne peut pas financer les constructions nouvelles pour remplacer les logements des immeubles anciens devant être démolis.

 

C'est dans ce contexte qu'a été publié le 12 avril 2019 un appel d'offres public afin de recruter un consultant chargé de préparer la vente de la SEM et d'assister le maire dans les opérations préparatoires.

 

Ce document est accessible ci-après. Il précise le calendrier des opérations.

 

Il est mentionné que la décision sur la vente sera prise le 15 juillet 2019 et celle-ci devra être effective pour la fin de l'année.

 

Le maire a présenté dans Le Noiséen de juin 2019 l'option de recourir à une société de coordination qui serait créée par la Fédération des SEM. Or, d'une part, cette société n'existe pas à ce jour car le ministère du logement n'a pas publié le décret permettant la mise en œuvre, et d'autre part, ce dispositif n'apportera pas un centime dans les caisses de Noisy Habitat.

 

Les principaux problèmes de notre SEM étant un manque de ressources à long terme (capitaux propres ou prêts) et une exploitation en déficit structurel (charges courantes très supérieures aux recettes), la société de coordination ne pourra pas répondre à ces deux difficultés.

 

Dès lors, il apparaît que cette annonce est un leurre pour gagner du temps et notamment pour demander, dans l'immédiat, au ministère du logement un report d'un an pour signer la convention d'utilité sociale qui conditionne l'agrément de la SEM en qualité de bailleur social. En effet, la précédente convention prend fin le 30 juin 2019.

 

Les perspectives s'annoncent donc sombres en raison de l'endettement considérable de Noisy Habitat (49 millions d'euros) et de l'état globalement dégradé de son parc d'immeubles.

 

Il faudra donc rester vigilant pour éviter le bradage de la SEM au bénéfice d'un opérateur qui voudrait l'acquérir à l'euro symbolique.

 

Appel d'offres public pour recruter un consultant chargé de préparer la vente

Comptes 2017 Noisy-le-Sec Habitat

Partager cet article

Repost0
Pour être informé des derniers articles, inscrivez vous :

Commenter cet article